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陆家嘴(600663)
租售并举协同发展，优质资产注入助力业绩释放，给予“买入”评级
陆家嘴以商业地产为核心业务，以商业零售和金融服务为延伸，深度参与浦东新兴区域的发展。 公司持有资产大部分位于陆家嘴和前滩核心区位，租金和出租率稳步提升；住宅开发项目可售资源充足，并有较大规模的资产收购及项目投建计划，未来业绩释放可期。 我们预计公司 2023-2025 年归母净利润为 19.22、 21.41和 24.98 亿元，对应 EPS 为 0.48、 0.53、 0.62 元，当前股价对应 PE 为 20.9、 18.8、16.1 倍，首次覆盖给予“买入”评级。
核心区域资产优质，经营性物业收入受疫情影响下滑
（1） 公司办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼， 持有长期在营甲级写字楼总建面 191 万方，高品质研发楼总建面 32.7 万平方米。 2022 年公司办公租赁收入 30.4 亿元，同比下降 5.9%， 其中疫情影响租金减免 4.61 亿元， 截至 2022年末上海成熟甲级写字楼平均出租率约为 85%。（2） 截止 2022 年末，公司商业物业要分布在上海和天津两个城市， 总建筑面积达 45.7 万方， 2022 年商业租赁收入为 2.44 亿元，同比下降 46.3%，上海三个大型商业项目出租率均超过 85%。（3）公司旗下四家酒店全年营收 2.51 亿元，同比增长 128.2%， 由于前滩香格里拉酒店的开业，业绩有较大增长。
开发业务深耕浦东新区， 拟并购重组注入优质资产
公司开发业务以陆家嘴区域为核心，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域布局。 2022 年，公司实现合同销售金额 68.79 亿元，同比增加 40%， 在售项目的整体去化率为 100%。 截至 2022 年末，公司目前在建住宅项目 4 个，总建面 41.6万方，均位于上海；公司未开发土地面积 58.8 万方。公司公告拟发行股份及支付现金购买资产和募集配套资金， 以 133.19 亿元收购陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的 4 处优质资产， 四家标的公司所持有土地计容建筑面积 98.35 万方，据我们测算，四个项目公司总可售货值约 600 亿元，可售权益货值约 430 亿元，自持资产预计每年对应含税租金收入 7.3 亿元。公司发行股份购买资产事项已于6 月底获证监会通过，若成功落地将显著提升公司的资产规模和质量。
风险提示： 写字楼租赁市场竞争加剧、上海住宅房价波动风险
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